Simulador de Crédito Habitação
Calcule a prestação mensal de um crédito à habitação e quanto custa no total.
O que calcula
Um crédito à habitação é reembolsado em prestações mensais iguais. Cada prestação cobre os juros acumulados desde o pagamento anterior, e o que sobra abate à dívida. Como a dívida diminui, a parte de juros diminui com ela e a parte de capital aumenta — a prestação em si mantém-se sempre igual. Este simulador assume uma taxa fixa durante todo o prazo. Os créditos reais costumam fixar a taxa por dois a cinco anos e passar depois a outra; leia, portanto, o total de juros como o custo caso a taxa de hoje se mantivesse.
Fórmula
montante do empréstimo = preço − entrada r = taxa anual ÷ 12 ÷ 100 (a taxa mensal) n = anos × 12 (o número de prestações) prestação mensal = P × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1) a 0%: prestação mensal = P ÷ n total reembolsado = prestação mensal × n total de juros = total reembolsado − P
Exemplo
Um imóvel de 300 000 € com uma entrada de 60 000 € significa pedir emprestados 240 000 €. A 3,5% durante 25 anos, são 1201,50 € por mês. Ao longo das 300 prestações devolve 360 448,97 € — o empréstimo custa, portanto, 120 448,97 € em juros, mais metade do preço da casa.
Perguntas frequentes
Porque é que o primeiro ano é quase só juros?
Os juros são cobrados sobre o que ainda deve, e no início deve quase tudo. Num empréstimo de 240 000 € a 3,5%, no primeiro mês 700 € da prestação de 1201,50 € são juros, pelo que cerca de 501 € abatem à dívida. À medida que a dívida desce, os juros descem com ela, e a mesma prestação amortiza cada vez mais capital — no último ano, quase tudo é capital.
Quanto se poupa, na prática, com uma entrada maior?
A dobrar. Pede menos emprestado, por isso cada prestação é menor, e paga juros sobre um valor menor durante todo o prazo. No exemplo acima, mais 20 000 € de entrada reduzem a prestação mensal em cerca de 100 € e o total de juros em cerca de 10 000 € — antes de contar com uma eventual taxa melhor que um rácio financiamento-garantia mais baixo lhe possa valer.
Estão incluídas comissões, seguros ou impostos?
Não. É mostrada apenas a prestação do empréstimo. Comissões de abertura, comissões de avaliação, seguro multirriscos do imóvel, seguro de vida e um eventual imposto sobre o imóvel acrescem a este valor e variam consoante o banco e o país.
Um prazo mais curto é sempre melhor?
No total custa sempre menos, porque os juros acumulam durante menos anos — mas a prestação mensal é mais alta. Os mesmos 240 000 € a 3,5% custam 1201,50 € por mês a 25 anos e 1391,90 € a 20 anos; poupa cerca de 26 400 € em juros por mais 190 € por mês.