Calcolo mutuo
Calcoli la rata mensile di un mutuo a rata costante per un immobile e quanto costa in totale.
Che cosa calcola
Un mutuo a rata costante si rimborsa con rate mensili uguali. Ogni rata copre gli interessi maturati dall’ultimo pagamento, e ciò che avanza riduce il debito. Poiché il debito diminuisce, diminuisce anche la quota interessi e cresce la quota capitale: la rata in sé resta sempre uguale. Questo calcolatore presuppone un tasso fisso per tutta la durata. Molti mutui reali fissano il tasso solo per due-cinque anni e poi passano a un altro; consideri quindi gli interessi totali come il costo nel caso in cui il tasso di oggi rimanesse invariato.
Formula
Importo del mutuo = Prezzo − Anticipo r = tasso annuo ÷ 12 ÷ 100 (il tasso mensile) n = anni × 12 (il numero di rate) rata mensile = P × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1) con lo 0%: rata mensile = P ÷ n totale rimborsato = rata mensile × n interessi totali = totale rimborsato − P
Esempio
Un immobile da 300.000 € con 60.000 € di anticipo significa un mutuo di 240.000 €. Al 3,5% per 25 anni sono 1.201,50 € al mese. Su tutte le 300 rate rimborsa 360.448,97 €: il mutuo costa quindi 120.448,97 € di interessi, un’altra metà del prezzo della casa.
Domande frequenti
Perché il primo anno è fatto quasi solo di interessi?
Gli interessi si calcolano su quanto deve ancora, e all’inizio deve quasi tutto. Con un mutuo di 240.000 € al 3,5%, nel primo mese 700 € della rata di 1.201,50 € sono interessi, quindi solo circa 501 € riducono il debito. Man mano che il debito scende, scendono anche gli interessi, e la stessa rata rimborsa sempre più capitale: nell’ultimo anno è quasi tutto capitale.
Quanto fa risparmiare davvero un anticipo più alto?
Doppiamente. Prende in prestito meno, quindi ogni rata è più bassa, e per tutta la durata paga interessi su una somma più piccola. Nell’esempio sopra, altri 20.000 € di anticipo riducono la rata mensile di circa 100 € e gli interessi totali di circa 10.000 €, ancor prima di contare un tasso migliore che un rapporto tra mutuo e valore più basso può farLe ottenere.
Sono incluse spese, assicurazioni o imposte?
No. Viene mostrata solo la rata del mutuo. Spese di istruttoria, perizia, assicurazione sull’immobile, assicurazione sulla vita ed eventuali imposte sulla casa si aggiungono e variano da banca a banca e da paese a paese.
Una durata più breve è sempre meglio?
Nel complesso costa sempre meno, perché gli interessi maturano per meno anni, ma la rata mensile è più alta. Gli stessi 240.000 € al 3,5% costano 1.201,50 € al mese in 25 anni e 1.391,90 € in 20 anni; si risparmiano circa 26.400 € di interessi pagando 190 € in più al mese.