Calculadora de hipoteca
Calcule la cuota mensual de una hipoteca de cuotas constantes para una vivienda y cuánto le costará en total.
Qué calcula
Una hipoteca de cuotas constantes se devuelve en cuotas mensuales iguales. Cada cuota cubre los intereses generados desde el pago anterior, y lo que sobra se resta de la deuda. Como la deuda se reduce, la parte de intereses también se reduce y la parte de amortización crece; la cuota en sí siempre es la misma. Esta calculadora supone un tipo de interés fijo durante todo el plazo. Las hipotecas reales suelen fijar el tipo durante dos a cinco años y luego pasan a otro; entienda, por tanto, los intereses totales como el coste si se mantuviera el tipo actual.
Fórmula
importe del préstamo = precio − entrada r = interés anual ÷ 12 ÷ 100 (el interés mensual) n = años × 12 (el número de cuotas) cuota mensual = P × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1) al 0 %: cuota mensual = P ÷ n total devuelto = cuota mensual × n intereses totales = total devuelto − P
Ejemplo
Una vivienda de 300.000 € con 60.000 € de entrada supone un préstamo de 240.000 €. Al 3,5 % a 25 años, son 1.201,50 € al mes. A lo largo de las 300 cuotas devuelve 360.448,97 €, así que el préstamo cuesta 120.448,97 € en intereses, otra vez la mitad del precio de la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el primer año es casi todo intereses?
Los intereses se calculan sobre lo que todavía debe, y al principio lo debe casi todo. En un préstamo de 240.000 € al 3,5 %, el primer mes 700 € de la cuota de 1.201,50 € son intereses, de modo que solo unos 501 € se restan de la deuda. A medida que baja la deuda, bajan los intereses, y la misma cuota amortiza cada vez más: en el último año casi todo es amortización.
¿Cuánto ahorra realmente una entrada mayor?
Por partida doble. Pide menos prestado, así que cada cuota es menor, y paga intereses sobre una suma menor durante todo el plazo. En el ejemplo anterior, 20.000 € más de entrada reducen la cuota mensual en unos 100 € y los intereses totales en unos 10.000 €, antes incluso de contar el mejor tipo de interés que puede conseguirle financiar un porcentaje menor del valor de la vivienda.
¿Incluye comisiones, seguros o impuestos?
No. Solo se muestra la cuota del préstamo. Las comisiones de apertura, la tasación, el seguro de hogar, el seguro de vida y los impuestos sobre la propiedad que correspondan se añaden aparte y varían según el banco y el país.
¿Un plazo más corto es siempre mejor?
En total siempre cuesta menos, porque los intereses se acumulan durante menos años, pero la cuota mensual es más alta. Los mismos 240.000 € al 3,5 % cuestan 1.201,50 € al mes a 25 años y 1.391,90 € a 20 años; eso ahorra unos 26.400 € de intereses a cambio de 190 € más al mes.