Simulateur de prêt immobilier
Calculez la mensualité d’un prêt immobilier amortissable et ce qu’il coûte au total.
Ce que calcule cet outil
Un prêt immobilier amortissable se rembourse par mensualités égales. Chaque mensualité couvre les intérêts accumulés depuis le paiement précédent, et le reste vient réduire la dette. Comme la dette diminue, la part d’intérêts diminue aussi et la part de capital augmente — la mensualité elle-même reste toujours la même. Ce calculateur suppose un taux fixe sur toute la durée. Les prêts réels fixent le plus souvent le taux pour deux à cinq ans puis passent à un autre ; considérez donc le total des intérêts comme le coût si le taux d’aujourd’hui se maintenait.
Formule
montant emprunté = prix − apport r = taux annuel ÷ 12 ÷ 100 (le taux mensuel) n = années × 12 (le nombre de mensualités) mensualité = P × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1) à 0 % : mensualité = P ÷ n total remboursé = mensualité × n total des intérêts = total remboursé − P
Exemple
Un bien à 300 000 € avec 60 000 € d’apport donne un montant emprunté de 240 000 €. À 3,5 % sur 25 ans, cela fait 1 201,50 € par mois. Sur l’ensemble des 300 mensualités, vous remboursez 360 448,97 € — le prêt coûte donc 120 448,97 € d’intérêts, soit encore la moitié du prix du bien.
Questions fréquentes
Pourquoi la première année n’est-elle presque que des intérêts ?
Les intérêts sont calculés sur ce que vous devez encore, et au début vous devez presque tout. Pour un prêt de 240 000 € à 3,5 %, le premier mois, 700 € de la mensualité de 1 201,50 € sont des intérêts, si bien qu’environ 501 € seulement viennent réduire la dette. À mesure que la dette baisse, les intérêts baissent aussi, et la même mensualité rembourse de plus en plus de capital — la dernière année, c’est presque entièrement du capital.
Que fait réellement gagner un apport plus important ?
Doublement. Vous empruntez moins, donc chaque mensualité est plus petite, et vous payez des intérêts sur une somme plus faible pendant toute la durée. Dans l’exemple ci-dessus, 20 000 € d’apport supplémentaires réduisent la mensualité d’environ 100 € et le total des intérêts d’environ 10 000 € — avant même de compter le meilleur taux qu’une part empruntée plus faible par rapport à la valeur du bien peut vous valoir.
Les frais, assurances ou taxes sont-ils inclus ?
Non. Seule la mensualité du prêt est affichée. Les frais de dossier, les frais d’estimation, l’assurance habitation, l’assurance décès et une éventuelle taxe foncière s’y ajoutent et varient selon la banque et le pays.
Une durée plus courte est-elle toujours préférable ?
Elle coûte toujours moins au total, car les intérêts courent pendant moins d’années — mais la mensualité est plus élevée. Les mêmes 240 000 € à 3,5 % coûtent 1 201,50 € par mois sur 25 ans et 1 391,90 € sur 20 ans ; cela économise environ 26 400 € d’intérêts pour 190 € de plus par mois.